CZY WARTO ZAWIERAĆ UMOWY NAJMU OKAZJONALNEGO?

Czy warto zawierać umowy najmu w trybie najmu okazjonalnego ?
Co oznacza i na czym polega zawarcie umowy najmu w trybie najmu okazjonalnego ? 

Wyjaśni to Wam Joanna Tarnogórska - prawnik i właściciel naszej Firmy

Najem okazjonalny to specyficzna forma umowy najmu lokali mieszkalnych,  uregulowana w polskim prawie, mająca na celu zwiększenie ochrony prawnej wynajmujących. 
Została wprowadzona do polskiego porządku prawnego ustawą o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. 

Charakterystyczne dla najmu okazjonalnego jest to, że najemca, przed zawarciem umowy najmu lub zaraz po jej zawarciu, musi przedstawić wynajmującemu oświadczenie o poddaniu się rygorowi egzekucji w sytuacji, gdyby odmówił dobrowolnego opuszczenia mieszkania po wygaśnięciu umowy najmu.
Taka forma najmu daje wynajmującemu większe bezpieczeństwo, ponieważ w przypadku problemów z najemcą, proces odzyskania nieruchomości jest znacznie szybszy i mniej skomplikowany niż w standardowej procedurze eksmisyjnej.
Dodatkowo, umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta na piśmie i zarejestrowana w urzędzie skarbowym. Najemca zobowiązany jest także wskazać lokal, do którego może być przekierowany w razie konieczności eksmisji.
Najem okazjonalny w Polsce został wprowadzony do systemu prawnego jako dodatkowe zabezpieczenia dla wynajmujących lokale mieszkalne.
Głównym celem tych regulacji jest zapewnienie większej ochrony prawnej dla właścicieli mieszkań, którzy decydują się na wynajem swojego mieszkania lub domu, poprzez ułatwienie odzyskania posiadania nieruchomości w przypadku problemów z najemcą.
Najistotniejsze jest to, że w znacznym stopniu wyłącza niekorzystne dla wynajmujących przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów.

Poniżej przedstawiam kluczowe aspekty najmu okazjonalnego:

1. Umowa najmu okazjonalnego: Musi być zawarta na piśmie. Umowa ta powinna zawierać wszystkie standardowe elementy umowy najmu, takie jak dane stron, opis lokalu, czas trwania najmu, wysokość czynszu oraz szczegółowe warunki użytkowania lokalu.
Umowa najmu okazjonalnego jest umową zawieraną na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Wynajmującym może być osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Jedną z zalet najmu okazjonalnego jest fakt, że nie stosujemy do niego (z pewnymi wyjątkami) przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów.

2. Oświadczenie o poddaniu się egzekucji: Najemca zobowiązany jest dostarczyć wynajmującemu oświadczenie w formie aktu notarialnego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji wprost z tego aktu notarialnego w trybie art 777 par. 1 pkt 4 Kodeksu Postępowania Cywilnego w przypadku nieopuszczenia lokalu po zakończeniu umowy najmu. Dzięki temu, wynajmujący może szybciej i łatwiej odzyskać posiadanie lokalu bez konieczności długotrwałego procesu sądowego. Oznacza to, że jeśli najemca nie będzie chciał się dobrowolnie wyprowadzić z lokalu, nie musisz wytaczać powództwa eksmisyjnego przed sądem, a po nadaniu klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, złożyć wniosek o przeprowadzenie eksmisji u komornika. Pamiętaj, że ten dokument dotyczy eksmisji. Jeśli chcesz mieć możliwość egzekwowania zaległości w zapłacie, musisz zobowiązać najemcę do sporządzenia dodatkowego oświadczenia w tym zakresie.

Kolejnym dokumentem jest :

3. Wskazanie lokalu " zastępczego" : Najemca jest zobowiązany wskazać w umowie najmu lub w odrębnym oświadczeniu adres lokalu do którego się wyprowadzi po ustaniu stosunku najmu wraz ze wszystkimi zamieszkującymi z nim osobami, do którego może być skierowany w razie konieczności wykonania egzekucji. 

Natomiast właściciel takiego lokalu  składa oświadczenie, w  którym wyraził zgodę na przyjęcie do siebie naszego najemcy na wypadek wykonania eksmisji.  

Zadbaj, by to oświadczenie zostało opatrzone podpisem poświadczonym przez notariusza, by uniknąć wątpliwości, że podpis nie pochodzi od właściciela lokalu.

4. Rejestracja umowy w urzędzie skarbowym: Umowa najmu okazjonalnego powinna zostać zarejestrowana w urzędzie skarbowym w terminie 14 dni od daty jej zawarcia. Jest to wymóg formalny, którego niezrealizowanie skutkuje brakiem możliwości skorzystania z procedury egzekucyjnej przewidzianej dla najmu okazjonalnego.

5. Korzyści dla wynajmującego: Główną korzyścią jest szybszy i mniej skomplikowany proces odzyskiwania posiadania swojego lokalu mieszkalnego w przypadku problemów z najemcą. Ponadto, wynajmujący uzyskuje dodatkowe zabezpieczenie swoich praw i interesów.

6. Ochrona najemcy: Mimo, iż najem okazjonalny został zaprojektowany głównie z myślą o ochronie interesów wynajmujących, to także najemcy zyskują pewne korzyści, między innymi dzięki jasnym i transparentnym zasadom umowy, co może przyczynić się do stabilniejszej i bardziej przewidywalnej sytuacji mieszkaniowej.

Podsumowując:

Najem okazjonalny stanowi ciekawą alternatywę dla standardowego najmu, dostarczając dodatkowych narzędzi prawnych do zabezpieczenia interesów wynajmujących, przy jednoczesnym zachowaniu pewnego poziomu ochrony dla najemców. Nie znam lepszej formy zabezpieczenia wynajmujących.

My jako Alter Nieruchomości głównie rekomendujemy taką formę zawierania umów najmu lokali mieszkalnych !!!