Spółdzielcze własnościowe czy odrębna własność ?

Spółdzielcze własnościowe czy odrębna własność ?

Porównajmy dwa sposoby posiadania mieszkania

W Polsce lokale mieszkalne mogą być przedmiotem różnych praw rzeczowych. Dwa najczęściej spotykane rodzaje praw do lokali to spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz odrębna własność lokalu. Choć oba dają możliwość zamieszkania i korzystania z nieruchomości, różnią się pod względem prawnym i ekonomicznym. W tym artykule omówię kluczowe różnice między nimi.

Jak powstaje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu?

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu powstaje na mocy decyzji spółdzielni mieszkaniowej, która jest właścicielem nieruchomości. Osoba zainteresowana nabyciem tego prawa wnosi wkład budowlany zgodnie z zasadami określonymi przez spółdzielnię. W zamian otrzymuje prawo do korzystania z lokalu bez konieczności jego wykupu na pełną własność.

Główne etapy powstawania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu:

Budowa nieruchomości przez spółdzielnię – spółdzielnia realizuje inwestycję budowlaną ze środków członków oraz kredytów.
Przyznanie lokalu –członek spółdzielni, który spełnia warunki finansowe i organizacyjne, otrzymuje prawo do korzystania z mieszkania.
Wpis do księgi wieczystej – założenie księgi wieczystej dla tego prawa nie jest konieczne, ale można założyć księgę wieczystą dla takiego prawa.
Brak prawa do gruntu – spółdzielnia pozostaje właścicielem gruntu i budynku, a osoba posiadająca spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie ma udziału w gruncie i nieruchomości wspólnej.

Jak powstaje odrębna własność lokalu?

Odrębna własność lokalu może powstać na kilka sposobów, a najczęściej spotykane sposoby to:

Zakup lokalu mieszkalnego na rynku pierwotnym – nabywca kupuje mieszkanie od dewelopera, podpisując umowę deweloperską i następnie akt notarialny o ustanowienie odrębnej własności lokalu potwierdzający przeniesienie własności. Założenie księgi wieczystej jest obowiązkowe dla samego powstania tego prawa
Przekształcenie spółdzielczego prawa w odrębną własność – jest to konsekwencja gotowości spółdzielni i uregulowania stanu prawnego gruntu oraz złożenia stosownego wniosku do spółdzielni mieszkaniowej. Osoba posiadająca spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu może wystąpić do spółdzielni mieszkaniowej o przeniesienie własności lokalu, jeśli: spółdzielnia ma uregulowany stan prawny gruntu, na którym stoi budynek, mieszkanie zostało w całości spłacone, w tym ewentualne zadłużenie kredytowe, nie ma przeszkód prawnych wynikających z wewnętrznych regulaminów spółdzielni. Właściciel spółdzielczego prawa do lokalu składa pisemny wniosek o przeniesienie własności lokalu. Spółdzielnia nie może odmówić przekształcenia, jeśli spełnione są ustawowe warunki. Po pozytywnej weryfikacji wniosku spółdzielnia podejmuje uchwałę o przeniesieniu własności lokalu. Sporządzana jest umowa notarialna, która przenosi własność na wnioskodawcę i jest złożony wniosek o wpis do księgi wieczystej nieruchomości, który potwierdza powstanie odrębnej własności lokalu.

Istota spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym uregulowanym w ustawie z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Polega ono na prawie do korzystania z lokalu znajdującego się w zasobach spółdzielni mieszkaniowej, przy czym sama nieruchomość nie stanowi własności osoby posiadającej to prawo.

Czym charakteryzuje się to prawo ?

Brak pełnej własności – osoba posiadająca spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie jest jego właścicielem, a jedynie dysponentem prawa do użytkowania (uprawnionym)
Możliwość swobodnego obrotu – prawo do lokalu można sprzedać, wynająć lub przekazać w spadku obciążyć hipoteką i służebnością osobistą i nie wymaga to zgody spółdzielni
Brak udziału w gruncie – w odróżnieniu od pełnej własności, uprawniony do tego prawa nie posiada udziału w prawie do gruntu na którym znajduje się budynek oraz do części wspólnych w budynku
Obowiązek członkostwa w spółdzielni – w przeszłości był on konieczny, obecnie nie jest wymagany do zachowania prawa do lokalu
Ograniczona możliwość kredytowania – choć banki udzielają kredytów hipotecznych na zakup takich lokali, proces może być bardziej skomplikowany niż przy odrębnej własności lokalu, szczególnie w sytuacji gdy nie jest dla tego prawa założona księga wieczysta

Istota odrębnej własność lokalu

Odrębna własność lokalu to prawo rzeczowe wynikające z przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny oraz ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Oznacza to, że właściciel mieszkania posiada do niego pełne prawo własności oraz współwłasność w gruncie i częściach wspólnych budynku.

Czym charakteryzuje się to prawo ?

Pełna swoboda dysponowania – właściciel może dowolnie sprzedawać, wynajmować czy obciążać nieruchomość hipoteką, ustanawiać inne ograniczone prawa rzeczowe w tym służebności.
Udział w gruncie i częściach wspólnych – każdy właściciel posiada stosowny udział w gruncie oraz w nieruchomości wspólnej (np. klatki schodowe, piwnice, schowki itp.)
Brak więzi ze spółdzielnią – w odróżnieniu od spółdzielczego prawa, właściciel jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej, a nie spółdzielni.
Większa akceptowalność w bankach – odrębna własność ułatwia uzyskanie kredytu hipotecznego, księga wieczysta w przypadku takiego lokalu jest obowiązkowa (wpis do księgi wieczystej ma charakter konstytutywny, co oznacza, że prawo to powstaje w chwili założenia księgi wieczystej).
Obowiązki wobec wspólnoty mieszkaniowej - właściciel ponosi koszty zarządu nieruchomością wspólną, ale ma też prawo decydowania o jej sprawach.

Łatwo zatem możemy zauważyć, że z punktu widzenia praktycznego prawa te nie różnią się bardzo. Najważniejsza różnica polega na prawnym aspekcie własności Oba prawa dają możliwość swobodnego korzystania z mieszkania. W przypadku odrębnej własności lokalu, właściciel posiada nie tylko mieszkanie, ale także udział w gruncie i częściach wspólnych nieruchomości, co daje mu większą niezależność prawną i możliwość swobodnego zarządzania nieruchomością. Zatem warto rozważyć przekształcenie spółdzielczego prawa w odrębną własność lokalu.

Autor

Joanna Tarnogórska

prawnik nieruchomości