Twoja działka jest odcięta od świata? To może droga konieczna?!

Służebność drogi koniecznej – kiedy można ją ustanowić i jakie są konsekwencje?

Czym jest służebność drogi koniecznej?

Służebność drogi koniecznej to prawo pozwalające właścicielowi nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej na przejazd i przechodzenie przez cudzą działkę. Jest to rozwiązanie prawne, które umożliwia efektywne korzystanie z nieruchomości, jednocześnie minimalizując uciążliwości dla właściciela działki obciążonej.

Służebność ta może dotyczyć zarówno przejazdu pojazdów, jak i przechodu pieszych, a także dostępu do niezbędnej infrastruktury, np. wodociągów czy instalacji energetycznych. Jest to instytucja uregulowana w Kodeksie cywilnym, która znajduje zastosowanie w sytuacjach, gdy działka została odcięta od drogi publicznej np. na skutek podziałów geodezyjnych lub działań urbanistycznych.

Kiedy można ustanowić służebność drogi koniecznej?

Ustanowienie służebności drogi koniecznej jest możliwe, gdy spełnione są określone przesłanki prawne, wynikające z art. 145 Kodeksu cywilnego. Główne warunki to:

Brak odpowiedniego dostępu do drogi publicznej – nieruchomość musi być faktycznie odcięta od drogi lub jej dostęp jest nadmiernie utrudniony.
Najmniejsze obciążenie dla nieruchomości sąsiedniej – droga powinna przebiegać w sposób najmniej uciążliwy dla właściciela gruntu, przez który będzie przechodzić.
Ustanowienie odpłatne – co do zasady, właściciel nieruchomości uzyskującej dostęp do drogi powinien zapłacić wynagrodzenie właścicielowi działki obciążonej.
Konieczność uzasadniona rzeczywistą potrzebą – ustanowienie służebności nie może wynikać jedynie z wygody właściciela, ale z faktycznej niemożliwości korzystania z nieruchomości w inny sposób.

Procedura ustanowienia służebności drogi koniecznej

Służebność drogi koniecznej może zostać ustanowiona na dwa sposoby:

Umowa między stronami

Najprostszym rozwiązaniem jest zawarcie umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości potrzebującej dostępu a właścicielem gruntu, przez który ma przebiegać droga. Umowa powinna być zawarta w formie aktu notarialnego, a służebność powinna być wpisana do księgi wieczystej.

Umowa powinna określać:

Przebieg i szerokość drogi koniecznej,
Zakres uprawnień, np. czy obejmuje przejazd pojazdów mechanicznych, przechód
Wysokość wynagrodzenia dla właściciela działki obciążonej,
Zasady utrzymania drogi i ewentualnych napraw.

Postępowanie sądowe

Jeśli strony nie mogą dojść do porozumienia, właściciel nieruchomości pozbawionej dostępu do drogi może wystąpić do sądu z wnioskiem o ustanowienie służebności. W takim przypadku sąd:

Wyznacza przebieg drogi w sposób najmniej uciążliwy dla właściciela nieruchomości obciążonej.
Ustala wysokość wynagrodzenia należnego właścicielowi działki obciążonej.

W praktyce, postępowanie sądowe może trwać wiele miesięcy, a nawet lat, zwłaszcza jeśli strony nie zgadzają się co do przebiegu drogi lub wysokości wynagrodzenia.

Konsekwencje ustanowienia służebności drogi koniecznej

Dla właściciela nieruchomości obciążonej

Może otrzymać wynagrodzenie za ustanowienie służebności.
Traci pełną swobodę dysponowania swoją nieruchomością w zakresie przebiegu drogi.
Jest zobowiązany do umożliwienia przejazdu i przechodzenia uprawnionemu, korzystającemu z jego nieruchomości.
Może ponosić odpowiedzialność za utrzymanie drogi w dobrym stanie, jeżeli tak stanowi umowa lub orzeczenie sądu.

Dla właściciela nieruchomości uprawnionej (władnącej)

Uzyskuje dostęp do drogi publicznej, co pozwala na pełne korzystanie z nieruchomości władnącej.
może być zobowiązany do ponoszenia kosztów utrzymania i ewentualnej naprawy drogi.
W niektórych przypadkach może być zobowiązany do uiszczenia wynagrodzenia dla właściciela działki obciążonej.

Czy można znieść służebność drogi koniecznej?

Służebność drogi koniecznej może zostać zniesiona, jeśli przestanie być potrzebna, np. gdy powstanie nowa droga publiczna umożliwiająca bezpośredni dostęp do nieruchomości.

Zgodnie z art. 294 K.C. „Właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej.” W powyższym wypadku zniesienie służebności drogi koniecznej następuje za wynagrodzeniem.

Dodatkowo, służebność może wygasnąć, jeśli nie jest używana przez dłuższy czas, co w praktyce może prowadzić do jej wykreślenia na wniosek właściciela nieruchomości obciążonej. Zgodnie z art. 293 K.C. służebność drogi koniecznej wygasa wskutek niewykonywania jej przez okres 10 lat. Służebność taka co do zasady ma być konieczna dla nieruchomości władnącej. A zatem skoro uprawniony nie wykonuje jej przez długi czas oznacza to że jest ona niepotrzebna.

Jeżeli służebność drogi koniecznej utraciła dla nieruchomości władnącej znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia.

W obu tych przypadkach należy pamiętać, że o tym decyduje sąd i konieczne będzie złożenie stosownego pozwu do sądu.

Ważne jest również wykreślenie służebności z księgi wieczystej jeżeli została ona w niej ujawniona.

Służebność drogi koniecznej to istotne narzędzie prawne umożliwiające racjonalne korzystanie z nieruchomości. Ustanowienie jej wymaga spełnienia określonych warunków, a w przypadku braku porozumienia stron – ingerencji sądu. Zarówno właściciel nieruchomości uprawnionej, (władnącej) jak i obciążonej, powinni być świadomi swoich praw i obowiązków, aby uniknąć przyszłych konfliktów.

Właściciele nieruchomości powinni dokładnie analizować wszystkie aspekty ustanowienia służebności, aby uniknąć problemów prawnych oraz nieporozumień, które mogą skutkować długotrwałymi i kosztownymi procesami sądowymi.

Autor:

Joanna Tarnogórska

Prawnik od nieruchomości