Najem na czas nieoznaczony – elastyczność czy pułapka?

Umowa najmu na czas oznaczony i nieoznaczony – kluczowe różnice oraz konsekwencje prawne

Zawarcie umowy najmu wiąże się z koniecznością dokonania wyboru pomiędzy umową na czas oznaczony a nieoznaczony. Każda z tych form niesie za sobą określone konsekwencje prawne i praktyczne zarówno dla wynajmującego, jak i dla najemcy.

Najem na czas oznaczony

Umowa najmu zawarta na czas oznaczony ma wyraźnie określony termin jej obowiązywania. Oznacza to, że strony od początku ustalają, do kiedy umowa będzie trwała, i z zasady nie można jej wypowiedzieć przed upływem tego terminu, chyba że umowa przewiduje odpowiednie zapisy regulujące wcześniejsze zakończenie stosunku najmu.

Korzyści wynikające z zawarcia umowy na czas oznaczony:

Pewność co do długości trwania stosunku najmu
Ograniczone możliwości wcześniejszego wypowiedzenia przez strony (co zabezpiecza obie strony przed nagłą zmianą sytuacji),
Możliwość precyzyjnego określenia warunków najmu, w tym ewentualnych mechanizmów waloryzacyjnych czynszu.

Niebezpieczeństwa:

Brak elastyczności – zarówno wynajmujący, jak i najemca są zobowiązani do przestrzegania ustalonego okresu trwania umowy,
W przypadku potrzeby wcześniejszego zakończenia najmu, strony mogą ponieść konsekwencje finansowe,
Możliwość powstania sporów w sytuacji, gdy umowa nie przewiduje wyjątkowych okoliczności uzasadniających jej wypowiedzenie.

Najem na czas nieoznaczony

Umowa najmu na czas nieoznaczony nie zawiera określonego terminu jej zakończenia. Oznacza to, że stosunek najmu trwa do momentu, gdy jedna ze stron podejmie decyzję o jego rozwiązaniu zgodnie z przepisami prawa.

Korzyści wynikające z zawarcia umowy na czas nieoznaczony:

Większa elastyczność dla najemcy, który może wypowiedzieć umowę z zachowaniem przewidzianych terminów,
Możliwość wypowiedzenia umowy przez wynajmującego, ale wyłącznie na podstawie przepisów ustawy,
Umożliwia dostosowanie relacji najmu do zmieniających się warunków rynkowych i życiowych.

Niebezpieczeństwa:

Wynajmujący ma ograniczone możliwości rozwiązania umowy, co może prowadzić do długoterminowego związania się z nierzetelnym najemcą,
Możliwość nagłej decyzji o wypowiedzeniu umowy przez najemcę, co może skutkować nieoczekiwanym brakiem dochodu dla wynajmującego,
Skomplikowane procedury prawne dotyczące wypowiedzenia umowy.

Wypowiedzenie umowy najmu na czas nieoznaczony w świetle ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego

Ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje szczegółowe regulacje dotyczące możliwości wypowiedzenia umowy najmu przez wynajmującego. Zgodnie z art. 11 tej ustawy, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu jedynie w określonych przypadkach, w tym m.in.:

Gdy najemca zalega z czynszem co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo wcześniejszego pisemnego upomnienia
Gdy najemca używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub narusza porządek domowy, powodując uciążliwość dla innych lokatorów.
Gdy wynajmujący zamierza wykorzystać lokal na własne potrzeby lub potrzeby najbliższej rodziny, ale tylko pod warunkiem zapewnienia najemcy lokalu zamiennego.
Gdy lokal wymaga remontu, który uniemożliwia dalsze jego użytkowanie.
Gdy najemca podnajmuje lokal bez zgody wynajmującego.

Terminy wypowiedzenia wynikające z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów

1/ Miesięczny termin wypowiedzenia – gdy najemca

zalega z czynszem przez co najmniej trzy okresy płatności i nie ureguluje zaległości w dodatkowym wyznaczonym terminie.
używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub przeznaczeniem
podnajmuje lokal bez zgody właściciela

2/ Sześciomiesięczny termin wypowiedzenia – gdy najemca nie zamieszkuje w lokalu przez co najmniej 12 miesięcy

3/ Miesięczny termin wypowiedzenia (lokal zastępczy) – gdy najemca posiada inny lokal mieszkalny, który spełnia warunki lokalu zamiennego.

4/ Sześciomiesięczny termin wypowiedzenia (potrzeby właściciela) – gdy właściciel zamierza zamieszkać w lokalu i zapewnia najemcy lokal zamienny.

5/ Trzyletni termin wypowiedzenia – gdy właściciel zamierza zamieszkać w lokalu, ale nie zapewnia lokalu zamiennego.

W przypadku najemcy, który ukończył 75 lat i nie posiada innego lokalu ani osób zobowiązanych do świadczeń alimentacyjnych, wypowiedzenie staje się skuteczne dopiero po jego śmierci.

Niekorzystna sytuacja wynajmującego – właściciela lokalu

Wynajmujący, będący właścicielem lokalu, znajduje się w niekorzystnej pozycji prawnej ze względu na daleko idącą ochronę najemców przewidzianą w ustawie. Największe trudności wynikają z restrykcyjnych przepisów dotyczących wypowiedzenia umowy. Wynajmujący nie może jednostronnie zakończyć stosunku najmu bez spełnienia ściśle określonych przesłanek, co może prowadzić do sytuacji, w której zmuszony jest znosić niewłaściwe zachowania najemcy lub ponosić straty finansowe wynikające z nieterminowych płatności czynszu.

Ponadto nawet w przypadku rażących naruszeń obowiązków przez najemcę, proces eksmisji może być długotrwały i skomplikowany, a jeśli wynajmujący chce odzyskać lokal na własne potrzeby, musi zapewnić lokatorowi lokal zamienny, co generuje dodatkowe koszty i trudności organizacyjne.

Podsumowanie

Wybór między umową na czas oznaczony a nieoznaczony powinien być świadomą decyzją obu stron. Umowa na czas oznaczony zapewnia stabilność, ale ogranicza elastyczność jej rozwiązania. Z kolei umowa na czas nieoznaczony daje więcej swobody, ale podlega rygorystycznym regulacjom prawnym dotyczącym wypowiedzenia. Wynajmujący, chcąc wypowiedzieć umowę na czas nieoznaczony, musi spełnić warunki określone w ustawie o ochronie praw lokatorów, co chroni najemców przed nadużyciami.

Często o tym mówię, że najlepszą formą zawierania umów najmu w obecnej sytuacji prawnej jest umowa najmu w trybie najmu okazjonalnego (art 19 a i następne ustawy o ochronie praw lokatorów). Ponadto zastosowanie tego trybu wyłącza stosowanie regulacji z art 11.ust 3 i następnych Ustawy oraz nakazuje zawarcie umowy na czas oznaczony.

Nierzadko słyszę od moich klientów, że w zasadzie najbezpieczniejszą formą umowy najmu jest jej brak. OTÓŻ NIC BARDZIEJ MYLNEGO!

W Polskim systemie prawnym umowa ustna, a w tym przypadku również przeniesienie posiadania sprawia, że taka sytuacja jest traktowana jak zawarcie umowy najmu na czas nieoznaczony, do której zastosowanie mają obowiązujące przepisy prawa.

Zatem zanim zdecydujesz się na najem swojego mieszkania przed podpisaniem umowy warto dokładnie przeanalizować jej postanowienia i skonsultować się z prawnikiem, aby uniknąć niekorzystnych konsekwencji prawnych.

Zapraszam na konsultację.

Skontaktuj się ze mną, a odpowiem na trudne, nurtujące pytania natury prawnej szczególnie związanej z nieruchomościami.

Autor:

Joanna Tarnogórska

prawnik prawa nieruchomości